دو آفت جبران ناپذیر انتشار داده های غلط در سامانه رسمی اطلاعات بازار املاک ایران - وبلاگ دوین

به گزارش وبلاگ دوین، خبرنگاران: قیمت های پاییزی بازار مسکن تهران به طور میانگین حدود 7 درصد نسبت به ماه های ابتدایی سال کاهش یافته است؛ اما سامانه رسمی اطلاعات بازار املاک ایران که این روزها به شاخص اصلی معاملات برای خریدار و فروشنده تبدیل شده، علامت قیمت بالاتر را به بازار ارسال می نماید.

به گزارش وبلاگ دوین داده های مربوط به قیمت آپارتمان های فروش رفته در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که تحت مدیریت و نظارت دولت واقع شده است، هم اکنون جزئیات مبایعه نامه های خرداد 98 را برای بازدیدنمایندگان سامانه نمایش می دهد. این در حالی است که به علت عبور بازار ملک از عصر جهش قیمتی، در حال حاضر تاریخ مصرف قیمت های 4ماه پیش بازار مسکن پایتخت منقضی شده است و استناد به آن قیمت ها با سیگنال غلط سامانه می تواند باعث انحراف پرمخاطره فعالان بازار ملک گردد. با توقف عملیات ساده به روزرسانی اطلاعات در این سامانه، فعالان بازار مسکن تهران از دسترسی به نبض واقعی قیمت ها در محله های مختلف شهر محروم مانده اند. جاماندن سامانه رسمی در بازار مسکن از تغییر و تحولات قیمت ها، نوعی غفلت متولی بخش مسکن از ساده ترین اقدام - اعلام اطلاعات صحیح به بازار- محسوب می گردد که دو آفت برای آینده این بازار در پی دارد؛ از جمله اعتماد کاربران به داده های قدیمی سامانه برای معین قیمت پیشنهادی، باعث ورود فایل های تقاضاگریز به بازار خواهد شد.

به روز نشدن اطلاعات مربوط به جزئیات واحدهای مسکونی فروش رفته در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، ویترین بازار مسکن را در عصر جهش متوقف نموده است. آنالیز های دنیای اقتصاد از آخرین وضعیت داده های درج شده مربوط به جزئیات معاملات خرید وفروش مسکن در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که به صورت مستقیم تحت مدیریت وزارت راه وشهرسازی به عنوان متولی مسکن در دولت واقع شده است، حاکی است عدم به روز رسانی اطلاعات این سامانه هم اکنون منجر به ارائه سیگنال غلط به خریداران وفروشنده های مسکن شده است.

اطلاعات موجود در این سامانه که به خصوص درماه های اخیر به محل رجوع واستناد حجم قابل توجهی از خریداران وفروشندگان مسکن برای معین و مقایسه قیمت های پیشنهادی با قیمت های قطعی و به روز واحدهای مسکونی تبدیل شده است از ابتدای تیرماه سال جاری به روزرسانی نشده است؛یعنی در حالی که مطابق با متن آگهی های منتشر شده طی سه ماه گذشته در بعضی از سامانه های مجازی فروش مسکن، از این سامانه به عنوان مرجع معین قیمت پیشنهادی یاد شده است اما دقیقا اطلاعات این سامانه درست در همین بازه زمانی به روز رسانی نشده است؛این موضوع باعث شده است در حالی که در همین سه ماه گذشته تورم ماهانه مسکن در شهر تهران روند نزولی داشته است اما کماکان قیمت های فروش مسکن در عصر جهش و اوج قیمت ها، مبنای معین قیمت پیشنهادی مسکن از سوی فروشنده ها قرار بگیرد؛همچنین به دلیل عدم دسترسی خریداران به تحولات روز قیمتی، ناشی از کهنگی اطلاعات درج شده در این سامانه،سمت تقاضای مسکن نیز از دسترسی به یک مرجع اطلاعاتی معتبر وموثق به منظور صحت سنجی ادعای قیمتی فروشنده ها محروم شده

است. سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حدود 8 سال قبل شروع به کار کرد اما طی 4 سال گذشته به دلیل مراجعه تعداد قابل توجهی از متقاضیان خرید وفروش مسکن به آن به منظور اطلاع از سطح قطعی و به روز قیمت واحدهای مسکونی، به ویترین بازار مسکن تبدیل شد؛در واقع داده های این سامانه به عنوان یک نشانگر مورد اعتماد میان سه سمت فعال بازار مسکن اعم از خریداران،فروشنده ها وواسطه های معاملات واحدهای مسکونی مورد استفاده واقع شده است و سال به سال به تعداد کاربران این سامانه و مراجعان به آن افزوده می گردد.

برآوردها و تحقیقات میدانی نشان می دهد در تهران بیش از 50 درصد از متقاضیان خرید وفروش واحدهای مسکونی به خصوص در ماه های اخیر برای اطلاع از نبض قیمتی بازار مسکن به این سامانه به عنوان ویترین بازار مسکن پایتخت مراجعه نموده و داده های درج شده در آن را به عنوان مرجع قابل اعتماد قیمتی مورد استفاده قرار داده اند.

به ویژه فروشنده های واحدهای مسکونی در بسیاری از فایل های فروش مسکن به این سامانه استناد نموده وسطح قیمت های پیشنهادی خود را مطابق با قیمت های قطعی درج شده در این سامانه معین و به متقاضیان اعلام نموده اند. در حقیقت هم اکنون این سامانه به سامانه خط دهنده و جهت دهنده به تحولات قیمتی بازار مسکن تبدیل شده است. اطلاعات و داده های درج شده در این سامانه شامل جزئیات مبایعه نامه ها واجاره نامه های منعقد شده وثبت شده بین خریداران وفروشنده ها و موجران ومستاجران در مناطق مختلف شهر تهران وچند شهر دیگر کشور است که مهم ترین بخش این سامانه را می توان مربوط به قسمتی دانست که در آن ریز اطلاعات و جزئیات مربوط به قیمت های قطعی فروش مسکن در مناطق مختلف،درج شده است. این در حالی است که به رغم وجود اهمیت این سامانه و به روز بودن اطلاعات آن به عنوان مرجع فراگیر خریداران وفروشنده های مسکن در معین نرخ های پیشنهادی و اطلاع از قیمت های قطعی و بهای روز واحدهای مسکونی،کهنگی و به روز نشدن اطلاعات این سامانه طی چهار ماه گذشته-از ابتدای تیرماه تاکنون-موجب شده است در مقطع زمانی فعلی که رجوع و استناد به این سامانه به خصوص از سمت عرضه واحدهای مسکونی در مقایسه با گذشته به میزان چشمگیری افزایش یافته است،عملا از ویترین بازار، سیگنال غلط به خریداران و فروشنده ها و کل بازار،ارسال گردد.این در حالی است که زیان اصلی ارسال این سیگنال اشتباه ناشی از به روز نشدن داده های سامانه ای که هم اکنون به مرجع آماری معین قیمت های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی تبدیل شده است عملا متوجه سمت تقاضا و خریداران مسکن است.

اطلاعات مربوط به جزئیات معاملات خرید وفروش و اجاره واحدهای مسکونی در حالی هم اکنون به عنوان ویترین بازار مسکن مورد استفاده و استناد متعاملین بازار مسکن واقع شده است که رکورد زمانی داده های باطل و تاریخ مصرف گذشته در این سامانه هم اکنون 4 ماهه شده است؛ در حال حاضر اطلاعات قیمتی درج شده در این سامانه مربوط به بازه زمانی خاتمه خرداد 98 است؛یعنی آخرین قیمت های درج شده در این سامانه شرایط قیمتی و معاملاتی واحدهای مسکونی در دوره اوج جهش قیمت مسکن را نشان می دهد؛در حالیکه دقیقا در همین بازه زمانی که داده ها واطلاعات این سامانه به روز رسانی نشده است - در سه ماه اخیر-بازار مسکن تحول قیمتی مهمی را تجربه نموده است؛در سه ماه گذشته بازار معاملات مسکن از دوره جهش عبور نموده وبا پیشروی در دوره رکود وعمیق تر شدن رکود معاملاتی،میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیز در هر کدام از ماه های گذشته در مقایسه با ماه قبل از آن کاهشی بوده است؛به عبارت دیگر قیمت های روز و فعلی فروش واحدهای مسکونی که به رغم در دسترس بودن اطلاعات مربوط به جزئیات آن برای متولی بخش مسکن در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران درج نشده است. در شرایط فعلی که بازار از دوره اوج جهش قیمت عبور نموده است به طور میانگین حدود 7 درصد نسبت به خرداد ماه کاهش یافته است. قیمت های درج شده در این سامانه در حالی هم اکنون مورد استناد فروشنده ها برای معین قیمت های پیشنهادی واقع شده است که به طور میانگین قیمت های فعلی باید حدود 7 درصد از آخرین قیمت های درج شده در این سامانه کمتر باشد. طبیعی است این میزان کاهش در مناطق مصرفی بیش از عدد میانگین کاهش قیمت در کل مناطق شهر تهران است؛ این وضعیت موجب شده است هم اکنون ویترین بازار مسکن در دوره جهش قیمتی متوقف گردد و نمایشگر اطلاعات قیمتی بازار معاملات واحدهای مسکونی تحت تاثیر عدم به روز رسانی اطلاعات مندرج در این سامانه قیمت های جهش یافته را به بازار نشان می دهد؛ در حالی که بازار سه ماه است از دوره جهش عبور نموده و هم اکنون در جهتی متفاوت از جهت سه ماه قبل واقع شده است.

اطلاعات قیمتی درج شده در ویترین قیمتی بازار مسکن-سامانه اطلاعات بازار املاک ایران-در حالی نرخ های مربوط به خرید وفروش و اجاره مسکن تا بازه زمانی خاتمه خرداد 98 را نشان می دهد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در خردادماه به مرز 14 میلیون تومان رسیده بود؛ این در حالی است که به دنبال بروز کاهش قیمت در بازار مسکن پس از پشت سر گذاشتن دوره جهش قیمتی، هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به کمتر از 12 میلیون و 900 هزار تومان رسیده است؛ این میزان نشان دهنده میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در مقطع زمانی حاضر است؛با این وجود به عنوان مثال در یک منطقه مصرفی و پرفروش در شهر تهران(منطقه 5) میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی-مقطع زمانی حاضر در مقایسه با خردادماه 98- به طور متوسط 9 درصد کاهش یافته است؛ در حالی که اطلاعات درج شده در ویترین بازار مسکن مربوط به قیمت فروش مسکن در این منطقه به طور میانگین سطح قیمت ها را حدود 9 درصد گران تر از میانگین فعلی قیمت مسکن در این منطقه نشان می دهد. عدم به روز رسانی اطلاعات مربوط به معاملات مسکن شهر تهران در این سامانه در حالی منجر به ارسال سیگنال های غلط قیمتی به بازار املاک مسکونی شده است که به خصوص در ماه های گذشته که عمق رکود افزایش یافته است بعضی از سامانه های تجاری عرضه نماینده فایل فروش مسکن به بازار،برای جذب مخاطب از تاکتیک اعلام قیمت براساس قیمت های درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران استفاده می نمایند؛ این سامانه ها دست کم در دو ماه گذشته که عمق رکود در بازار افزایش یافته و سطح معاملات خرید مسکن در شهر تهران به کمتر از 3 هزار فقره در هر ماه کاهش یافته است به مقایسه قیمت های پیشنهادی معین شده برای فروش واحدهای مسکونی فایل شده با قیمت های قطعی فروش آپارتمان درج شده در این سامانه پرداخته اند؛ این اقدام برای نشان دادن مطابقت قیمت های پیشنهادی با قیمت های قطعی درج شده در سامانه ای با نظارت مستقیم وتحت مدیریت وزارت راه وشهرسازی به عنوان متولی مسکن در دولت از سوی این سامانه ها انجام می گردد؛اما آنچه در واقعیت و در پس شرایط قیمتی معین شده برای فروش این فایل ها و این واحدها وجود دارد آن است که سطح قیمت های فعلی به مراتب کمتر از سطح قیمت های فروش مسکن در آخرین داده های درج شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران است؛ چرا که اطلاعات این سامانه مربوط به دوره جهش قیمتی است وپس از آن در دو ماه پیاپی قیمت مسکن در کل شهر تهران و در سه ماه متوالی در مناطق مصرفی پایتخت روند نزولی را طی نموده است. واقعیت آن است که استناد به داده های به روز نشده این سامانه هم اکنون جهت گران فروشی سهوی فروشنده های مسکن در بازار معاملات املاک پایتخت را همیشه نموده است که این موضوع ناشی از کهنگی اطلاعات درج شده در ویترین بازار مسکن است.

نتیجه بروز چنین شرایطی آن است که هم اکنون در عمده فایل هایی که در معین قیمت پیشنهادی برای فروش، قیمت های درج شده در این سامانه را ملاک قرار داده اند،قیمت پیشنهادی، حداقل چند صد هزار تومان از قیمت روز بالاتر است؛اگر چه ممکن است این قیمت های پیشنهادی مطابق با قیمت قطعی درج شده در فایل مشابه در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران و یا حتی اندکی از آن کمتر باشد؛با این حال به دلیل آنکه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در ماه های اخیر کاهشی بوده است عمده فایل هایی که قیمت پیشنهادی آنها براساس قیمت های قطعی این سامانه معین شده است با شرایط قیمتی نامتعارف-بالاتر از عرف قیمتی روز-نرخ گذاری شده اند.

پیامد مهم این به روز نشدن وکهنگی اطلاعاتی ویترین بازار مسکن در وهله اول می تواند منجر به کاهش سرعت نزول قیمت مسکن به سمت واقعی شدن گردد؛در واقع از آنجا که این سامانه به طور گسترده به محل رجوع و استناد خریداران و به خصوص فروشنده ها برای معین قیمت پیشنهادی تبدیل شده است عدم به روز رسانی اطلاعات آن می تواند سهم مهمی در کاهش سرعت روند نزولی قیمت مسکن در مهرماه و در ماه های بعد از آن داشته باشد. در واقع این کهنگی اطلاعاتی را می توان به عنوان یک علت مهم اما ناشناخته توقف کاهش قیمت مسکن در کل شهر تهران در مهرماه معرفی کرد که در صورت ادامه این وضعیت می تواند در ماه های بعدی نیز در همین جهت اثرگذار باشد.

اما علت عدم به روزرسانی اطلاعات کهنه ویترین مسکن معین نیست؛ آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد در حالی که اطلاعات مربوط به جزئیات خرید و فروش و اجاره واحدهای مسکونی در اختیار متولی بخش مسکن واقع شده است و وزارت راه وشهرسازی در هر ماه با استناد به همین اطلاعات اقدام به انتشار آمار رسمی معاملات مسکن شهر تهران می نماید اما معین نیست علت عدم به روز رسانی اطلاعات معاملات املاک در این سامانه چیست؟

آیا علت کهنگی اطلاعات و عدم به روز رسانی ناشی از کم کاری است یا نشان دهنده غفلت از ضرورت به روز رسانی ویترین بازار مسکن؟

آنچه مسلم است اینکه علت تداوم کهنگی اطلاعات سامانه اطلاعات بازار املاک ایران هر چه باشد (غفلت یا کم کاری) حداقل دو اثر سوء بربازار مسکن به همراه دارد؛ اولین اثر و پیامد سوء آن بر روند تعدیل قیمت مسکن و خاتمه یافتن پروسه رکود معاملاتی است؛ اطلاع فروشنده ها از کاهش قیمت مسکن و تاثیر این موضوع بر معین قیمت های پیشنهادی منجر به ادامه روند کاهش قیمت و بازگشت خریداران و در نتیجه کاستن از عمق رکود معاملاتی در بازار مسکن می گردد. اثر سوء دوم ناشی از به روز نشدن اطلاعات این سامانه می تواند به طور مستقیم اعتماد عمومی درخصوص اعتبار آمارها و اطلاعات رسمی را نشانه گیری کند؛ در واقع کم کاری یا غفلت از به روز رسانی اطلاعات این سامانه می تواند در حکم یک پاس گل به تخریب اعتماد عمومی به داده های رسمی باشد.

تصویر سامانه اطلاعات بازار املاک ایران

تصویر استناد فروشنده ها به قیمت های منقضی